マンションや戸建て、土地などの不動産は、以下のような流れで売却の手続きが行われます。

1. 1.不動産会社に売却の相談をする
2. 2.査定を依頼する
3. 3.不動産会社と媒介契約を結ぶ
4. 4.売却活動をスタートする
5. 5.購入希望者と売買契約を結ぶ
6. 6.決済後に物件を引き渡す

マンションや一戸建てなどの物件を売りたいと考えた場合、まずは近くの不動産会社に売却の相談に行くのが一般的です。もしくはインターネットなどで不動産の売却に対応しているかどうかを調べて、メールや電話、テレビ電話を通じて相談する方法もあります。

次に行われるのは物件の査定です。どれくらいの金額で売れるのか、見込みの金額を把握できます。査定価格に納得したら、仲介を依頼する不動産会社を決めていきます。ただし、査定価格はあくまで目安の金額なので、具体的にいくらで売却するかは後々、十分な打ち合わせを行ったうえで売出価格が確定されます。

その後、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始します。媒介契約は、広告や宣伝活動、購入希望者への内見案内などの売却活動を不動産会社に依頼するために行われます。

購入希望者が見つかれば、不動産会社の交渉やサポートを通じて、いよいよ購入希望者と売買契約を結びます。売買契約のやり取りが問題なく進めば、決済と引き渡しを行い、すべての売却手続きが完了です。

不動産売却の流れをおおまかに整理すると、上記の流れで行われるのが一般的といえます。売却の目的や物件の条件、不動産会社の手腕などにもよりますが、相談から引き渡しまでは平均して3ヶ月程度の期間を要することが多いです。

不動産を売却するにあたり、前もって準備しておきたい必要書類があります。書類が欠けていると、売却がスムーズに進まない可能性も考えられます。必須となる書類とその取得方法をチェックしておきましょう。

売却時に必要となる基本的な書類は以下のとおりです。

登記済権利書・登記識別情報

登記済権利書（権利書）は、法務局から物件の登記名義人に交付される書類です。その物件を所有していることを示す公的な書類となります。不動産を売却する際に、誤って別の人が所有する物件を売却してしまうケースも少なくありません。このようなトラブルを防ぐためにも、登記済権利書（権利書）による証明が必須です。

平成17年以降に取得した物件は権利書ではなく、登記識別情報が発行されている場合があります。もし見当たらないときやわからないときは、法務局に問い合わせましょう。

固定資産税納税通知書および固定資産税評価証明書

固定資産税納税通知書や固定資産税評価証明書は、納税額を第三者に証明するための書類です。最新のものを使用します。紛失してしまった場合は役所に問い合わせて発行してもらいましょう。

土地測量図・境界確認書

戸建てや土地を売る場合は、不動産の境界を示すための土地測量図や境界確認書が必要になることも多いです。境界線があいまいだと、売却するときに近隣住民とトラブルになる可能性があるため注意しましょう。

土地測量図は法務局で取得可能です。境界確認書は測量を行った業者に問い合わせるか、もしくは再度測量を実施する必要があります。

建築確認済証・建築設計図書

戸建て売却の際は建築確認済証、建築設計図書などの書類も必要となります。物件が建築基準法のルールに則って建てられたものかどうかを証明するための大事な書類です。見当たらない場合は役所で建築計画概要書などを発行してもらうと、代わりの証明書にできます。

マンションの管理規約

マンションの場合、管理規約や使用細則といったマンション管理における書類も揃えておくことがポイントです。紛失時はマンションの管理会社に問い合わせたうえで、再度受け取っておくとよいでしょう。

不動産の価値をより細かく証明なら、以下の書類も準備していると役立ちます。

• 耐震診断報告書
• アスベスト使用調査報告書
• 地盤調査報告書
• 物件購入時のパンフレット

また、売買契約を結ぶ際は身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票などの証明書類が必要になることも忘れてはなりません。住民票や印鑑証明書は発行から3ヶ月以内が有効期限のため、必要になった段階で役所の窓口に取りに行くようにしましょう。

不動産の売却を成功させるためには、コツやポイントについてもあらかじめ注目しておくことをおすすめします。マンションや戸建てなど、その物件が持つ価値を正しく理解したうえで、しっかりとアピールすることが重要です。

まずは、売却を希望している物件にどのような良さとマイナス要素があるのか、考えてみましょう。

• 立地条件
• 築年数
• 広さ
• 間取り
• 設備の充実度
• デザイン
• 全体的なきれいさ
• 地域の住みやすさ

このような点を考えたうえで、物件の魅力やウィークポイントを整理することがポイントになります。例えば、大分市の中でどれだけ交通アクセスの良い物件だったとしても、設備の充実度や築年数などにウィークポイントがあれば、売却活動が難航する可能性も考えられます。一方で、立地条件があまり芳しくなくても、デザインや設備に優れている点があれば早期売却の実現を目指すことができます。

それに伴って、以下のような対策を講じることも大切です。

• 売却活動時は物件を最大限きれいな状態にしておく
• 内見の希望は柔軟に対応する
• 必要に応じてリフォーム・リノベーションを検討する

不動産の魅力とマイナス要素をチェックしておけば、アピールしたいことを整理しやすくなります。

不動産の売却を検討するにあたって悩むのは、大手の不動産会社に相談するか、それとも中小の不動産会社に相談するかということです。どちらにもメリット・デメリットがあるため、冷静に判断して条件に合った不動産会社を見つけることが重要です。

大手不動産会社

まずは大手不動産会社のメリットとデメリットを整理します。

【大手のメリット】

• 広告・宣伝力に信頼が持てる
• 顧客を見つけるためのネットワークが広い

【大手のデメリット】

• 条件の悪い物件は売れない場合もある
• 対応がマニュアル的

大手は規模や資金力そのものが違うため、広告・宣伝力に信頼が持てるのが大きなメリットです。そのため、たくさんの人々に物件を見てもらえる可能性が高く、早期売却につながりやすいです。

ただし、多くの顧客を抱えていることがデメリットになることもあります。例えば、条件の悪い物件は後回しにされたり、売却価格を下げたいと相談されたりすることもあり得るでしょう。また、良くも悪くもマニュアル的な対応なので、交渉時などに柔軟な対応があまり期待できないこともあります。

中小の不動産会社

中小のメリットとデメリットを見ていきましょう。

【中小のメリット】

• 地元ネットワークの広さに期待が持てる
• 地域密着型的な対応に好感が持てる

【中小のデメリット】

• 広告・宣伝力は大手に劣る
• 顧客量が少ない

中小不動産会社のメリットは、地域密着型だからこそ地元情報を熟知している点です。地元情報をもとに売却活動を行うため、早期売却が期待できます。

ただし、資金力には不安要素があり、広告・宣伝力は大手のほうが上回ります。また、顧客量も大手と比べて少ないため、売却のしづらさに影響することも考えられます。

それぞれのメリット・デメリットを踏まえたうえで、大手不動産会社と中小の不動産会社どちらに依頼するか、しっかりと見極めたいところです。