建物や土地などがどれくらいの価値を持つのか、どれくらいの価格で売れるのかなど、不動産を相続する際は把握しておきたいところです。不動産の価値を知るには、専門的な知識が必要と思われるかもしれません。実は方法さえ知っておけば、自分で計算して不動産の価格を算出することができます。

時価を計算する

不動産の査定については様々な方法・選択肢がありますが、その一つが自分で計算するという方法です。このときに情報として必要なのは、以下の2点です。

• 固定資産税評価額
• 相続税路線価

固定資産税評価が時価の70％、相続税路線価が時価の80％といった割合が目安となっています。これらの割合を参考にすることにより、おおよその時価がどれほどになるのか、自分でチェックすることができます。

自分で計算すれば問い合わせの手間を省ける

自分で計算することで、不動産会社や不動産鑑定士などに問い合わせる手間を省けるといったメリットがあります。不動産売却を考えた場合、不動産会社に相談することが一般的です。その一方で、問い合わせや相談する前に、おおよその価値を知っておきたいという方もいらっしゃるでしょう。そのようなとき、自分で査定する方法を知っておくと役に立ちます。

まだ売却するかどうか検討しているという段階なら、自分で価格を算出する方法があることも知識の一つとして押さえておくことをおすすめします。

算出価格はあくまで目安

忘れてはならないのは、算出した価格はあくまで目安でしかないということです。不動産を売却するときの最終的な売却価格は、査定額とは異なります。算出した額よりも高い価格で売れることもあれば、場合によっては算出した価格を大きく下回る結果になることも考えられます。そのため、自分で計算して価格を確かめる際は、目安・推定であることを事前にしっかり認識しておくことが大切です。

不動産の価格を知るには、やはり不動産会社に査定を依頼するのが最もわかりやすいといえます。自分で算出する方法もありますが、本当に合っているのかなど、不安に思うこともたくさんあるものです。査定時には不動産売却の専門家が詳しい説明を行うため、様々な疑問を解消たうえでより安心して取引を行えるでしょう。

不動産会社に査定を依頼するには

不動産会社に査定を依頼する際、費用が気になる方もいらっしゃるでしょう。不動産会社に売却を依頼した際に必要な仲介手数料などの支払いは、実際に売却が成功してからになります。そのため、相談や質問、査定などは無料で受け付けてくれるのが一般的です。

建物や土地などを査定してもらいたい場合は、まず不動産会社に問い合わせたり、店舗に足を運んで相談したりすることから始めます。売却の相談をしたうえで、実際に査定が実施されるという流れです。また、一括査定サイトなどを利用すると、インターネットを通じてまとめて受けることができます。インターネットを活用した一括査定は、信頼できる不動産会社を比較検討するときにも便利です。

売却の際はそのまま依頼できる

自分で不動産の価値を調べることは、意外と簡単に実践できます。ただし、マンションや一戸建て売却を本格的に検討している場合は、やはり不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。不動産会社が提示した査定額に納得したのであれば、そのまま売却を依頼できるからです。検討段階ではなく、近いうちに売却することを決めている場合、売却にちょうどよいタイミングなども相談しながら、細かく打ち合わせを進められます。

査定価格と売却価格は異なる

不動産会社に査定を依頼した場合でも、査定価格と売却価格は異なる点に注意が必要です。不動産会社が提示する査定額もあくまで見積もりの金額になるため、その金額で売れるとは限りません。実際の売却価格は査定額よりも下がる可能性が高いと捉えておくとよいでしょう。なぜなら、不動産会社の査定は「自社に依頼してもらいたい」という営業活動も兼ねているため、価格が若干高めに見積もられることも多いからです。

不動産を相続するにあたり、相続税や登録免許税、必要書類の取得費用、司法書士報酬など、手続きにかかる費用が発生します。以前は非課税の方が多かったものの、平成27年に相続税が改正されたことで対象者は増えました。そのため、相続にまつわる費用を確認することは非常に重要です。これらの費用には相続税評価額が大きくかかわるため、相続税の評価額を知る方法をチェックしておきましょう。

相続税評価額は、建物と土地に分けてから計算を行います。建物と土地それぞれの評価方法を整理します。

建物

建物の評価には、固定資産税評価証明書を参照します。記載されている固定資産税評価額が、相続税評価額に当たります。固定資産税評価証明書は各自治体から発行されており、役所に申請して取得する必要があります。証明書がない場合、固定資産税納税通知書を参照しても問題ありません。

土地

土地は建物と異なり評価方法が2種類あり、いずれかの方法で相続税評価額を算出します。土地の評価方法は以下のとおりです。

• 倍率方式による評価
• 路線価方式による評価

倍率方式は、固定資産税評価額に対して国で定められている倍率を乗算することで算出できます。路線価方式では、土地に接している道路の路線価に土地の面積をかけることで求められます。

どちらの方式が使用されるかは地域によって異なります。国税庁のホームページに路線価図・評価倍率表が記載されているので、評価する土地がどちらに属しているのかあらかじめチェックしておくとよいでしょう。

一戸建てを相続する際には、以下のポイントに注意する必要があります。相続の手続きで失敗したりトラブルになったりしないよう、前もって注意点をしっかりと押さえておきましょう。

相続人が複数人いるとトラブルが起こりやすい

不動産の相続でトラブルになりやすいのは、相続人が複数人いるパターンです。分割での相続は一見トラブルがないと思われがちですが、複数人いるとそれぞれの認識が異なり、問題が生まれることは非常に多いです。そのため、不動産を相続する際は被相続人（＝一戸建ての相続前の名義人）も含めて話し合いが欠かせません。存命中に遺言書を残すことも最も望ましい形だといえます。

不動産の相続におけるトラブルは、泥沼化しやすいです。万が一問題が起きたときは、弁護士などの専門家を頼ることも大事なポイントになります。

相続後に空き家のまま放置しない

相続した建物を空き家のまま放置しないことも重要です。居住している住まいが別にある場合、相続不動産の管理を怠ってしまうケースはよくあります。放置状態が続くと建物の見た目が悪くなったり、著しい経年劣化で倒壊のリスクが大きくなったり、ゴミ屋敷状態になったりなど、様々な問題が生じます。近隣とのトラブルになるだけでなく、取り壊しを命じられる可能性も考えられます。取り壊しの費用は実費のうえ、固定資産税の特例がなくなって課税額も高くなってしまいます。

相続の問題は非常に複雑です。事前に理解しておくことで、トラブルの発生を防いで、落ち着いて対処することにつながります。また、不動産を相続したものの管理が困難という場合は、売却して手放すことも早いうちから念頭に置いておきましょう。その際は不動産会社に相談するのがおすすめです。